作者: zebb (「我的」自由日…) 看板: home-sale
標題: [心得] 十個仲介七個黑，兩個菜，一個入錯行？
時間: Thu Aug 24 21:48:31 2006





看了一陣子的房屋，有一些些心得分享。標題是在剛看屋時聽過的一句話，當時只是當笑話看，沒想到接觸了越多仲介，越覺得還蠻有道理的……


當然，我看屋的年資決比不上版上大部分的人，所以我先強調，以下所述僅只是「我自己的心得」，也不代表所有仲介的行為，如果有好仲介願意花時間回應，也非常歡迎！



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首先，向房仲公司買房子，「絕大部分」比直接向屋主購買來的貴。當然，很多人可能看到這裡，腦袋裡立刻浮現出「廢話」兩個字；但因為剛開始看屋的人對「到底會貴多少」通常沒什麼概念（就像我），所以提出來給要看屋的人參考。會貴多少呢？



第一、售價部分：

或許有些人（就像我）一開始的想法是，房仲業者對買方的服務費也才收1趴到2趴而已，五百萬的房子也才五萬，還好吧。但是，其實你真正付出去的，是成交價的5趴或是6趴。道理很簡單，如果你是賣方，如果你想要賣500萬以上，你會不會向仲介說，「我就是最少要實拿500萬以上，不管你們賣多少」這樣呢？就算你不是這麼直接說，屋主也是會先把要給仲介的4趴服務費算進去，再訂出售價吧


所以，成交價500萬的話，買方就給了仲介公司25萬元，還不包含代書費、稅金等喔！就算成交價只有300萬，買方也是給了仲介公司15萬，而這可能只是短短幾個星期內，難怪房仲公司越開越多，到處都有；難怪只是介紹搓合買賣雙方的單純動作，沒啥高深技術也可以弄到公司股票上市，就因為這麼好賺。


仲介別急著開罵，確實給服務費本來就是應該的阿！政府規定上限6趴，也沒超過阿！留一條活路給仲介嘛！呵呵，沒錯，一切合法，沒錯，一切依法行事！我不覺得不該給，只是覺得，對買方還真是沈重的負擔阿！大部分人辛辛苦苦一個月掙個3、5萬的，為了想要有個窩，卻沒想到隨隨便便就丟了幾十萬甚至上百萬給房仲，還真是沈重阿


p.s.除非屋主都照行情價賣，再自行吸收那4趴（當然這不太可能），否則以上觀點你不能說我錯




第二、資訊不透明，買方處於絕對劣勢

在最公平、最直接的交易中，應該是仲介帶著屋主與買方當面溝通，有任何問題、屋主決定的價錢、希望交易的時間，都應該是透明化讓雙方知道，很合理吧？但是，實際的情形呢？？？


實際的情形是，仲介在簽約前根本不讓買方與屋主見面，然後從中操弄價格。我再強調一次，我不是指所有的仲介，我說的都是我實際上遇到的情形。實際上的情形是，假設屋主向仲介說，他至少要實拿500萬

那麼，仲介對外公開的初始價格，大概就是520再加1成到1.5成，大概是580到650吧。當然，狠一點的房仲會開更高。在這種情形下，其實只要買方談到超過520仲介就可以賣了。但是，如果你向仲介開超過520的價格，仲介仍然不會立刻答應，而在你出了價到屋主同意這段期間內，就是仲介搞鬼的一個時機了。

首先，在你開價的當時，仲介會向你說，這個價格屋主應該不會接受，但是他會「盡他最大的努力」幫你去和屋主談談看。很貼心對吧？ 呵呵，聽了覺得，仲介你人真好，買方我人真幸運。但是，他有沒有和屋主談，你知道嗎？？？？


實際情形是，他根本也沒有和屋主聯絡，一句話都沒有喔！然後隔天就和你說，他去談過了，屋主不接受，希望你提高價格。當你堅持你的價格，或是稍微提高，他會再去「幫你談」。然後接下來有可能告訴你，屋主又降了一些，離你的開價比較接近了，但是還是有差距，希望你提高。這樣子循環後，其實只要你的價格大於520，最後一定會成交的。


但，在整個過程中，或許屋主只有在最後才被仲介通知有人出價了。這情形有可能發生嗎？呵呵，有，而且是實實在在的事實。仲介大哥大姊們阿，你們不要以為，買方私下聯絡到屋主，是多困難的一件事好嗎？當你在那邊演戲，有沒有想過其實買方早就與屋主密切聯絡了呢？當你說「屋主不滿意這個價格」，而屋主的底價我早就知道的時候，當你電話中說「我現在正在和屋主談」，而屋主剛好正在我的另一支電話上的時候，當你和我說「屋主很急，後天要出國，希望你快點決定」，而屋主和我說「阿？出國？沒有阿？我也不急著賣阿？」的時候，



當我說要和屋主談而你找盡各種理由反對的時候，你知道我多想大聲的噗吃笑出來嗎？忍笑也是很辛苦的耶！體諒一下買家好嗎？


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所以，向房仲買，你就是有這些潛在的風險假設屋主想要實拿的價格不變，那麼向仲介買比向屋主買貴多少？答案是，最少貴了5趴，最多…可能可以貴到20趴以上吧 ！（不殺價的情況下）而最好的情形還是買方已經知道屋主底價了，才會只有貴5趴（完全是仲介服務費）通常不知道底價的情形下，很大的比例是會超過5趴的！你發現這可怕之處了嗎？？



房仲在中間搞鬼，吃虧的只有可能是買方，不可能是屋主，更不可能是仲介。或許這是單一個案，但各位房仲大哥大姊阿，當你知道你可以這樣搞鬼的時候。你可以保證，你的良心、正義感、現實（業績？）會讓你的行為不這麼做嗎？又或許這是房仲業者的生存法則？ 說不定還有教戰手冊呢！


老實的賺那5、6趴就夠多了吧？為什麼要這樣為難辛辛苦苦賺血汗錢的老百姓呢？房仲把戲很多，還有的是和同事一起演戲，在看出你猶豫著要不要下斡旋的時候。另一個同事剛好很巧的在旁邊等你剛剛看中的房子的鑰匙，而且很急著要拿去帶看。不然就是和你說，這個房子剛剛才有人因為價格談不攏取消斡旋，很熱門，要把握，有良心一點的，頂多不玩那些把戲，不過就是一直和你說房子的優點，至於缺點，完全不提，等你住進去自己找吧 XD


所以阿，如果你不是真的有錢人（幾十萬甚至幾百萬都是零頭那種有錢人），
如果你不是真的很急（真的很急也可以先租）
如果你沒辦法接受買貴，甚至貴很多
那麼對於買房子這件事，我的建議是，
多存點錢，多看點屋，盡量找自售的（電線桿、管理員、鄰居是你的好朋友），
看到喜歡的不要太衝動，附近行情要瞭解，仲介的話聽聽就好 等等


對了，還有，斡旋根本就沒有規定要付多少，不要傻傻的以為一定要10萬，仲介一定會說，付10萬才能讓屋主知道你的誠意等等，仲介一定會希望你付10萬，沒到10萬會一直想盡各種辦法叫你補足，包括，用屋主的名義來壓你等等，因為如果你沒有付錢，到時候不買，仲介一毛都沒有。最後，我相信也是有好仲介，不會玩那些把戲，很老實的扮演中間人角色，很誠懇的分析房子的所有優缺點給你聽。但很可惜，我不知道我有沒有遇到，我也覺得我遇不到，唯一一次比較像的，就真的是剛入行的菜仲介…況且，就算是遇到好仲介，你的5趴，還是得付阿………


以上所述句句屬實，與仲介、屋主的通話我也有錄音，並不是要故意抹黑仲介，只是希望辛苦賺血汗錢的老實人不要被別人賺太多，也希望仲介們，老實的賺那5、6趴就真的非常多了好嗎？人要知足阿，良心可以被蒙蔽，但它永遠不會消失的，相信大家都有感覺，要知道絕大多數的人賺的都是很辛苦的血汗錢阿…